On parle du «problème de la pyrite» pour désigner un phénomène de gonflement de certains remblais utilisés en construction résidentielle.

La pyrite (et d'autres minéraux ferreux de la même famille) se retrouve dans plusieurs formations rocheuses. C'est le cas notamment des schistes argileux (shale) qui ont pu être utilisés comme remblais sous les dalles de fondation des sous-sols et des garages.

Sous certaines conditions chimiques spécifiques, l'humidité et l'oxygène provoquent l'oxydation des sulfures de fer de la pyrite. Cette réaction entraîne un gonflement susceptible de faire lever la dalle de béton. Dans certains cas, la sulfatation peut aussi attaquer le béton lui-même.

On sait à l'heure actuelle que la majorité des cas signalés se trouvent sur la Rive-Sud de Montréal et que plusieurs autres cas sont rapportés à Montréal, dans l'Est de l'Île. D'autres régions pourraient cependant connaître le même phénomène et personne ne dispose, à l'heure actuelle, d'un inventaire géographique précis de la situation.

Les citoyens pourront se procurer le document à L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction ) dans les bureaux Accès Montréal et à l’hôtel-de-ville de plusieurs municipalités de la grande région de Montréal.

Une version électronique du document est également disponible sur le site web de l’ACQC à l’adresse www.consommateur.qc.ca/acqc

Programme d'aide gouvernementale aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par la pyrite.

Les modalités sont maintenant connues par Jean-François Savoie, avocat Affaires juridiques et formation

Le gouvernement du Québec annonçait à l'occasion du dépôt de son budget, en mars 2000, l'octroi de subventions pour venir en aide aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par la pyrite. Les détails de ce programme dont la mise en place devrait être complétée sous peu, ont été dévoilés le 12 juillet dernier. L'administration en a été confiée à la Société d'habitation du Québec (SHQ), en collaboration avec les municipalités participantes.

Portée du programme

Le programme s'adresse à tout propriétaire d'un bâtiment résidentiel dont au moins un des logements sert de résidence principale, que ce soit pour lui ou pour un locataire. Tous les types de résidences sont admissibles en autant que la valeur uniformisée de l'unité résidentielle, excluant la valeur du terrain, n'excède pas 200 000 $. Cela inclut les maisons unifamiliales, jumelées ou en rangée, les copropriétés, les immeubles locatifs incluant les plex et les bâtiments à vocation mixte, commerciale et résidentielle. Cependant, seuls les dommages causés à la partie résidentielle du bâtiment sont visés par le programme. Il ne couvre donc pas les dommages causés aux garages, à moins que ceux-ci affectent directement la partie résidentielle.

Seuls les bâtiments construits avant le 15 avril 1999 et situés dans une municipalité participant au programme peuvent en bénéficier. Soulignons qu'un bâtiment doit avoir effectivement subi des dommages (soulèvement de la dalle de béton ou déformation d'un mur de fondation, par exemple) pour être admissible au programme. Qu'il y ait présence de pyrite dans les matériaux de remblai n'est pas un critère suffisant pour obtenir une aide financière.

Travaux couverts et subventions

Le programme couvrira jusqu'à 75 % de la valeur des travaux de réparation. Ceux-ci vont du remplacement de la dalle de béton altérée et du remblai contaminé par la pyrite, à la réfection des murs de fondation ainsi que des éléments du bâtiment endommagés par le soulèvement de la dalle ou la déformation de la fondation. Les travaux devront être exécutés par un entrepreneur détenant une licence de la Régie du bâtiment du Québec, après qu'il ait obtenu un permis de construction délivré à cette fin par la municipalité.

Dans le cas d'une maison unifamiliale, l'aide se traduit par une subvention pouvant atteindre jusqu'à 75 % des premiers 30 000 $ de travaux admissibles lorsque la valeur de la maison, excluant le terrain, ne dépasse pas 70 000 $. Par exemple, si une telle propriété nécessitait des travaux de 20 000 $, elle bénéficierait d'une subvention de 15 000 $ ; si les travaux coûtaient 30 000 $ ou plus, la subvention serait de 22 500 $. Le taux d'aide diminue progressivement pour devenir nul lorsque la valeur de la maison excède 200 000 $. Il sera, par exemple, de 39 % des premiers 30 000 $ de travaux admissibles pour une maison de 135 000 $.

Dans le cas des autres types de résidences (copropriétés, immeubles locatifs, immeubles à vocation mixte), l'aide totale pourra également atteindre 75 % des premiers 30 000 $ de travaux admissibles pour la première unité résidentielle. Un montant supplémentaire est ajouté pour chaque unité additionnelle, mais la valeur des travaux admissibles ne peut dépasser 75 000 $ par bâtiment.

Comment obtenir l'aide financière ?

Pour obtenir l'aide financière, il faut d'abord s'assurer auprès de la municipalité où se trouve l'immeuble qu'elle participe au programme et, le cas échéant, prendre connaissance des modalités d'application, du taux de subvention et de la valeur des travaux admissibles. Un inspecteur municipal ira d'abord constater l'étendue des dégâts, après quoi le propriétaire devra obtenir un rapport d'analyse des dommages causés par la pyrite auprès d'un laboratoire accrédité (une liste de ces laboratoires devrait être disponible aux bureaux de la municipalité).

Par la suite, le propriétaire devra obtenir de l'inspecteur son devis et transmettre à la municipalité deux soumissions conformes à ce dernier. La municipalité pourra alors émettre un certificat d'admissibilité indiquant le montant de l'aide accordée et autorisant l'exécution des travaux. Une fois ceux-ci complétés (ce qui devra être fait au plus tard six mois après l'émission du certificat), un inspecteur municipal vérifiera s'ils ont été exécutés conformément au devis et la SHQ enverra l'aide financière convenue.

Attention, le programme pourrait ne pas être immédiatement opérationnel

Le gouvernement du Québec, qui a mis sur pied le programme, participe à son financement dans une proportion de 50 % et cherche à s'entendre avec le gouvernement fédéral et les municipalités pour couvrir les 50 % manquants. Sans ces ententes, le programme risque de ne pas être opérationnel. Par ailleurs, il ne sera accessible que dans les municipalités qui auront accepté d'y participer. À défaut d'entente avec le gouvernement fédéral, le montant des subventions pourrait être révisé à la baisse.

Devoir des courtiers et des agents immobiliers

Bien que la mise en place du programme ne soit pas finalisée, les courtiers et les agents immobiliers doivent, dans le cadre de leur devoir général d'information, renseigner les parties à une transaction immobilière de l'existence de ce programme d'aide aux propriétaires victimes de la pyrite. Ils doivent aussi les inciter à s'informer auprès de leur municipalité pour en connaître les détails et les conditions d'admissibilité avant de commander une expertise ou d'entreprendre des travaux.

De plus, vendeur et acheteur doivent être informés que les travaux effectués avant d'avoir obtenu de la municipalité un certificat d'admissibilité et, à plus forte raison, ceux qui ont été exécutés avant l'entrée en vigueur du programme, ne seront pas subventionnés. Si les circonstances le permettent, les travaux ne devraient donc pas débuter avant l'entrée en vigueur du programme dans la municipalité où est situé l'immeuble ni avant la délivrance du certificat d'admissibilité.

Vendeur et acheteur doivent également être informés que le seul fait d'avoir obtenu une analyse d'un laboratoire reconnu concluant à la présence de pyrite et à un risque potentiel de gonflement n'est pas suffisant pour donner droit à une subvention. Il faut que des dommages aient effectivement été causés à l'immeuble. Par ailleurs, lorsque le courtier ou l'agent conseille à un vendeur ou à un acheteur de faire procéder à une expertise, il doit l'informer que le rapport à venir pourrait ne pas être utilisé lors d'une éventuelle demande de subvention et qu'une nouvelle expertise pourrait alors être requise.

De plus, l'acheteur devra être informé que toute diminution de prix accordée par le vendeur pour couvrir des dommages existants ou futurs qui sont liés à la pyrite sera soustraite du coût des travaux admissibles au programme. Ainsi, l'acheteur qui aurait obtenu une diminution du prix de vente de 10 000 $ à la suite d'un rapport d'expertise faisant état de la présence de pyrite dans les matériaux de remblai et qui ferait éventuellement face à des travaux de réparation de 25 000 $ touchera une subvention calculée uniquement sur les 15 000 $ excédant la compensation déjà reçue du vendeur.

Il convient enfin de signaler que le texte qui précède fait seulement état des grandes lignes du Programme d'aide gouvernementale aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par la pyrite. D'autres modalités, conditions ou restrictions peuvent s'appliquer. Par conséquent, il est préférable de communiquer avec la SHQ au (418) 643-7676 ou au 1 800 463-4315 ou de consulter leur site Internet (www.shq.gouv.qc.ca) pour obtenir de plus amples informations. On peut également communiquer avec sa municipalité.