L'investisseur, ou le client acheteur par opposition au spéculateur immobilier, est de fait le véritable destinataire de l'opération construction. Le bâtiment doit donc répondre à ses besoins et attentes propres.

L'investissement immobilier est un type de placement. Pour les investisseurs sérieux, l'immobilier représente un risque calculé et raisonnable et est un bon placement pour se prémunir contre l'inflation; les revenus et dépenses croissants habituellement à des rythmes semblables.

Durant les années 1987 à 1990, plusieurs personnes achetaient des immeubles pour spéculer et non pour investir. L'investisseur est celui qui envisage détenir l'immeuble à moyen ou long termes, tout en exigeant un rendement annuel sur son investissement; il exige des flux monétaires annuels positifs. À l'opposé, le spéculateur type n'est qu'un propriétaire transitoire qui espère obtenir une plus-value sur une courte période de temps, (6 mois à 2 ans généralement) en dépit des pertes potentielles d’exploitation (liquidité annuelle négative) et qui espère que l'augmentation de valeur compensera ces éventuelles pertes.

La récession des années 1990 a durement frappé le marché de l'immobilier et c’est durant un déclin économique que l'on distingue réellement les deux groupes de propriétaires. La récession a permis de "nettoyer" le marché de l'immobilier en éliminant les spéculateurs. Les banques sont celles qui ont le plus écopé des prêts aux spéculateurs car les valeurs des propriétés pour lesquelles des prêts hypothécaires ont été accordés étaient souvent beaucoup trop élevées et les revenus d’exploitation nettement insuffisants pour couvrir le service de la dette et les frais d'opération. La position des spéculateurs est néfaste pour le parc immobilier car ils n’ont pas une vision à long terme et, par le fait même, négligent volontairement ou par manque de liquidité, l’entretien des immeubles et le service aux locataires. La présence importante de spéculateurs dans le marché immobilier à la fin des années 1980 a nui à une ville comme Montréal, où le parc d'immeubles multi-résidentiels est vieux et nécessite un entretien régulier et des investissements importants. Vu sous cet angle (celle du retrait des spéculateurs), la récession a eu de bons côtés.

Un investisseur sérieux va payer le prix qui lui permettra de réaliser un rendement annuel tout en lui donnant la possibilité d'entretenir et maintenir son immeuble. La valeur d'un immeuble est fortement tributaire des revenus nets qu’il génère, lesquels sont étroitement reliés à la qualité de l'immeuble, à la gestion, à l’entretien et à l'environnement.

5 conseils de Bernard Lemaire

Avec son père et son frère Laurent, Bernard Lemaire fonde, en 1963, Papier Cascades, qui compte aujourd'hui 14 000 employés répartis dans plusieurs pays. Bernard Lemaire est actuellement président du conseil d'administration. Il vous livre ses cinq clés de la réussite.

1. Demeurez optimiste

Le métier d'investisseur est parsemé d'embûches. Une fois que vous aurez pris conscience de cette réalité, ayez confiance en l'avenir. Affrontez sans trop de crainte des difficultés, au fur et à mesure qu'elles se présentent. vous demeurez optimiste, les problèmes rencontrés vous sembleront beaucoup moins difficiles à surmonter.

2. Flairez la bonne affaire

Quand l'occasion se présente de faire une acquisition, évaluez bien son potentiel pour éviter les pièges. Exminez la valeur des équipements et les marchés à développer. Si votre évaluation s'avère positive, vous ferez une meilleure affaire en rachetant des installations exiatantes plutôt qu'en payant le prix fort pour en bâtir de nouvelles.

3. Déterminez les scénarios possibles

Lorsque vous avez une décision importante à prendre, évaluez votre aptitude à faire facr à toutes les éventualités. Si le pire des scénarios élaborés demeure envisageable, le jeu en vaut la chandelle.

4. Misez sur la formation

Pour assurer la croissance à long terme de votre entreprise, investissez dans la formation de votre personnel. N'oubliez jamais que la qualité d'un produit dépend de la compétence de ses fabricants. La fierté d'offrir un produit de qualité renforcera le sentiment d'appartenance des employés à votre entreprise.

5. Favorisez la spécialisation

Dans le contexte actuel de mondialisation, plusieurs petites entreprises ont du mal à fournir à la demande et sont impuissantes à influer sur le prix de vente. Éviez donc de vous "éparpiller" et concentrez-vous sur un nombre restreint de secteurs d'activité.

J'ai choisi ce témoignage parmi tant d'autre pour vous montrer une image de détermination que ce soit dans n'importe quel domaine.