L'analyse d'un projet d'investissement est fondamentale afin de mesurer la relation risque-rendement. L'analyse peut être disséquée en deux parties : l'analyse préliminaire et l'analyse détaillée.

L'analyse préliminaire consiste à recueillir suffisamment d'informations pour identifier les projets d'investissement répondants aux critères établis. Lorsque cette première étape est complétée on doit procéder à l'analyse détaillée des projets retenus. Cette étape consiste à valider les informations qui nous sont fournies (revenus, dépenses, conformité, etc.). Cette étape est très importante car elle permet de diminuer les imprévus coûteux. Une liste de points importants à vérifier est présentée aux pages suivantes. L'analyse approfondie consiste également à procéder à l'analyse financière de chaque projet en posant des hypothèses de scénarios optimistes, réalistes et pessimistes. Cette analyse financière permet de mieux identifier le risque rattaché à chacun des projets. Certains projets vont offrir des rendements supérieurs tout en étant plus volatils, c'est donc dire qu'ils sont plus risqués. Il est important de se rappeler que le risque est l'amplitude des variations qui peuvent affectées les rendements.

Un investissement immobilier représente généralement un déboursé important, quel que soit le type de propriété. Un investisseur sérieux doit faire certaines analyses et vérifications avant de décider s'il achète ou pas et à quel prix. Pour ce faire, on présente un plan d'acquisition qui fait un survol de la plupart des éléments nécessaires à une bonne prise de décision.

Le plan d'acquisition comporte quatre volets :

1. Analyse du marché
2. Analyse de l'immeuble
3. Établissement des frais indirects
4. Analyse de la valeur personnelle et marchande (consultez votre comptable)

ANALYSE DU MARCHÉ

L'analyse du marché et du secteur consiste à étudier l'environnement dans lequel évolue l'immeuble. On entend souvent dire que les trois variables essentielles d'un investissement immobilier sont le secteur, le secteur et le secteur. On ne peut être en désaccord avec cette affirmation, mais il y a certainement lieu de la nuancer. Il serait certainement plus juste de dire que certains secteurs valent plus chers que d'autres et que tout est une question de prix. Cependant, certains secteurs requièrent une expertise particulière dans la façon d'opérer et ne sont pas recommandables pour les néophytes. La valeur d'un secteur dépend de la qualité des locataires, du taux de vacances, du taux de roulement des locataires, etc. Voici les facteurs inclus dans une analyse du marché.

Facteurs géographiques

• Qualité du secteur (sécurité, bruit, vandalisme, drogue, etc.);

• Proximité des services de transport en commun;proximité et disponibilité des services dans le secteur (épicerie, dépanneur, école, église, etc.).

Facteurs démographiques

• Croissance de la population et tendance du secteur;

• Type et qualité de la clientèle (enfants vs adultes, personnes âgées, etc.).

Facteurs économiques

• Taux de vacances du secteur;

• Taux de roulement de la clientèle;

• Niveau de la taxation municipale;

• Niveau des taux d'intérêts hypothécaires;

• Revenu moyen des ménages dans le secteur;

• Développement économique du secteur;

• Taux de chômage.

On peut certainement approfondir cette analyse mais de façon générale une analyse des principaux facteurs permet à l'acquéreur éventuel de se former une opinion éclairée sur la qualité du secteur. Les informations nécessaires à cette analyse peuvent être obtenues par une multitude d'approches : discussions avec des locataires et le concierge, demandes à un ami de se présenter sur place pour louer un logement à l'heure du souper pour voir l'ambiance qui règne dans l'immeuble et visites du secteur dans la soirée. En ce qui concerne le profil économique d'un secteur de Montréal on peut se procurer un des dépliants distribués par accès Montréal. Pour une ville ou une région donnée on peut trouver plusieurs informations dans le catalogue de Statistique Canada. L'information qui provient du vendeur ou de l'agent d'immeuble peut être biaisée et c'est pourquoi il est préférable de vérifier les informations soi-même. Tous les moyens sont bons pour obtenir de l'information.

ANALYSE DE L'IMMEUBLE

Une fois l'analyse du secteur terminée, on doit passer à celle de l'immeuble en question. Pour ce faire on doit étudier trois types de facteurs, soit les facteurs légaux, physiques et économiques. Voici donc les facteurs à considérer au moment d'une acquisition :

Facteurs légaux

• Vérifier si l'immeuble est conforme au règlement de zonage ( s'assurer que l'immeuble respecte le zonage);

• Vérifier si des avis de non-conformité de la ville sont émis à l'encontre de l'immeuble (protection incendie, sécurité des balcons, etc.);

• Vérifier si des avis de non-conformité de la Régie du bâtiment sont émis à l'encontre de l'immeuble;

• Vérifier si des cas de Régie sont en suspens;

• Vérifier si une plainte à l'égard du rôle d'évaluation foncière est pendante (peut représenter un avantage important);

• Vérifier rapidement les titres de l'immeuble à partir de l'index aux immeubles disponibles au bureau de la publicité des droits (bureau d'enregistrement), de cette façon on prend connaissance du prix payé par le vendeur et on obtient un historique simplifié.

Facteurs physiques

• Procéder à l'inspection extérieure et intérieure de l'immeuble (voir les formulaires au chapitre no 3);

• Procéder à l'inspection de tous les logements de l'immeuble (voir les formulaires au chapitre no 3);

• Vérifier si son assureur n'exige pas de travaux pour que l'immeuble soit conforme aux exigences de ce dernier;

• Prendre en considération la grandeur des logements dans l'appréciation de l'immeuble. Il est de l'avis de plusieurs que plus les logements sont grands plus les locataires sont stables et par conséquent prennent soin de leur logement et font de meilleurs locataires. Il est plus difficile pour un individu de " skipper la nuit " avec des enfants que s'il est seul;

• Vérifier la disponibilité de stationnement et la qualité de construction par rapport aux immeubles comparables;

• Vérifier auprès de son créancier ou la SCHL, le cas échéant, s'il n'exige pas certains travaux ou s'il ne requiert pas des certificats de conformités (exemple : respect du code d'incendie).

Facteurs économiques

• Analyser les baux pour s'assurer de leur validité et qu'ils ne comportent pas de clauses contraignantes;

• Vérifier auprès de fournisseurs tels que Hydro-Québec et Gaz Métropolitain les coûts annuels antérieurs;

• Vérifier auprès de différents assureurs le coût pour assurer convenablement l'immeuble;

• Analyser le potentiel d'augmentation des revenus à partir du marché et en tenant compte des contraintes de la Régie;

• Interviewer le concierge en place pour savoir s'il peut répondre à ses critères et ainsi déterminer s'il y a lieu de le garder à son emploi ou non.

LES FRAIS INDIRECTS

Le montant requis pour l'acquisition d'un immeuble ne se limite pas au prix d'achat, on doit tenir compte de frais indirects tels que les droits de mutation, les frais de notaire, les ajustements au moment de la vente, les fonds nécessaires à l'exploitation (fonds de roulement), les réparations majeures qui devront être effectuées à court terme et les frais reliés au financement.

Les droits de mutation se calculent généralement à partir du plus élevé de l'évaluation municipale ou du prix payé. Les droits se calculent comme suit : 0,5% du premier 50 000 $ (soit 250 $), 1,0% de l'excédent de 50 000 $ jusqu'à concurrence de 250 000 $ (soit 2 000 $) et 1,5% de l'excédent de 250 000 $. Par exemple, pour un immeuble évalué et payé 500 000 $ les droits de mutation seraient de 6 000 $. Ces taux sont ceux de 1997 et il est préférable de s'informer à savoir s'ils sont toujours en vigueur.

En ce qui concerne les frais de notaire, ils varient en fonction de la complexité du dossier et de la valeur de la propriété. Comme c'est le cas pour plusieurs professionnels, les honoraires varient et il est préférable de vérifier auprès de différents notaires pour obtenir un estimé des coûts rattachés à l'acquisition d'un immeuble en particulier.

Les ajustements, au moment de la signature de l'acte devant notaire, concernent généralement les différents contrats en vigueur ainsi que les taxes foncières et scolaires. Les ajustements peuvent représenter des sommes assez importantes qui devront être déboursées en plus du prix d'acquisition. Par exemple, si une personne acquiert un immeuble le 1^er octobre 1996 et si le vendeur a payé toutes les taxes foncières et scolaires pour l'année 1996, l'acheteur devra alors rembourser au vendeur les taxes au prorata de la période restante. La majorité des sommes avancées par le vendeur dans le cadre de l'exploitation de son immeuble peuvent faire l'objet d'ajustements. Par exemple, le contrat d'assurance, de déneigement, d'entretien et réparations, les taxes, etc. La plupart des cas diffèrent et dépendent des négociations qui ont eu lieu pour déterminer le prix de vente. Au lieu de procéder aux ajustements au moment de la signature de l'acte, le vendeur et l'acheteur peuvent s'entendre pour déterminer un prix de vente incluant ceux-ci.

L'acquéreur doit tenir compte des sommes (fonds de roulement) qui seront nécessaires à l'exploitation de l'immeuble. Par exemple, si l'on acquiert un immeuble le 1^er février 1998, on doit prévoir qu'un compte de taxes sera dû dans les prochaines semaines et que les revenus générés par l'immeuble ne seront probablement pas suffisants pour couvrir les taxes, les dépenses d'exploitation courante et le versement hypothécaire.

Outre le fonds de roulement, on doit également tenir compte des montants qui sont nécessaires pour des travaux majeurs qui doivent être effectués à court terme.

Il ne faut pas non plus oublier les frais relatifs au financement, tels que l'évaluation de la propriété, l'enregistrement de la nouvelle hypothèque, les frais d'ouverture de dossier et même des frais supplémentaires d'assurance suite à des exigences du nouveau créancier. Dans le cas d'une assumation d'hypothèque les frais peuvent être moindres.

Comme chaque cas est particulier, on doit s'assurer de bien analyser l'investissement envisagé afin de minimiser les risques et s'assurer de ne pas être à court de liquidité. Mieux vaut prévenir que guérir et pour ce faire il vaut mieux effectuer plusieurs vérifications, enquêtes et demandes d'informations auprès des différents intervenants immobiliers.

Article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.